Acheter un appart en Norvège, un casse-tête?

[nordavind]

Je m'amusais aujourd'hui à flâner dans la rubrique "appartements à vendre" sur le site d'annonces finn.no (c'est beau de rêver...), et je me suis retrouvée totalement perdue dans la foule de chiffres dans les annonces. J'avais déjà cru comprendre qu'il existait un système d'achat où l'on paie une somme (par exemple la moitié du prix total de vente) au propriétaire, puis qu'on lui verse le reste sous forme de loyer pendant un certain nombre d'années (comme une sorte d'emprunt). J'ai bon jusque là?

Mais alors là je suis tombée sur des choses encore plus compliqué, comme ici :

Prisantydning 1.550.000,-
Verditakst 1.550.000,-
Lånetakst 1.400.000,-
Fellesgjeld 113.669,-
Felleskostnader 2.443,-

Mais qu'est ce que tout ça? Même en comprenant plus ou moins les mots je reste dans le flou. Une âme charitable pourrait-elle me l'expliquer? (Même si au fond quoi qu'il arrive je doute que je puisse être propriétaire en Norvège un jour!)

[canadien]

Ouf... le système est hyper complexe pour le nord-américain que je suis. Je dois me le faire expliquer à chaque fois...

Mais je suis sûr que Kim pourra éclairer notre lanterne...

Kim! À l'aide!

[Nora]

Bonjour @nordavind et @canadien!

J'essaye une explication des expressions de l'annonce:

Prisantydning 1.550.000,-
Verditakst 1.550.000,-
Lånetakst 1.400.000,-
Fellesgjeld 113.669,-
Felleskostnader 2.443,-

En Norvège il y a des sociétés coopératives de sorte à faire de la construction (boligbyggelag). Un membre de société peut acheter un appartement ou un maison et doit payer pour la construction entière par example le architecte, le construction des installations publiques, le jardin public etc.. Le société lancer un emprunt de la construction et le membre qui veut acheter un appartement ou un maison doit payer sa part d’emprunt (fellesgjeld).

Un membre de société payer évidemment aussi pour son appartement ou sa maison et a besoin un prêt bancaire. La estimation de la valeur commerciale (verditakst) estime le pris de l’appartement au marché immobilier. L’autre valeur (lånetakst) est une indication pour la banque. « Lånetakst » estime le pris minimum de appartement au marché immobilier et une banque émet normalement un emprunt de 80 pour cent de « lånetakst ».

« Felleskostnader » ce sont pour chaque membre le paiement d'amortissement d’emprunt de société et aussi les frais d'entretien des installations publiques.

J’espère que vous comprenez mes explications sinon vous devez consulter @kimlenorvége.

Nora

[kimlenorvégien]

J'avais déjà cru comprendre qu'il existait un système d'achat où l'on paie une somme (par exemple la moitié du prix total de vente) au propriétaire, puis qu'on lui verse le reste sous forme de loyer pendant un certain nombre d'années (comme une sorte d'emprunt). J'ai bon jusque là?

Non. L’achat en viager n’est pas courant.

Ouf... le système est hyper complexe pour le nord-américain que je suis. Je dois me le faire expliquer à chaque fois...

Ne t’en fais pas ! Même pour les norvégiens, c’est vraiment compliqué mais je vais faire un petit effort pour expliquer. Attention, la terminologie norvégienne du domaine immobilier pourrait différer de celle en français. J’écris d'abord dans ma langue maternelle afin de pouvoir avoir des bonnes excuses si jamais je me trompe... (La version française en bas de la page.)

Det er tydeligvis slik at fremgangsmåten for å kjøpe bolig i Frankrike ikke er helt den samme som i Norge. Nå for tiden er boligmarkedet i Norge mettet og prisene oppfattes som høye selv om lønningene også er forholdsvis høye. Forskjellen mellom prisantydningen og selve kjøpesummen er ofte stor, så for at en bank (DnB NOR for eksempel…) skal innvilge et lån må man kunne vise til at man er i fast jobb for banken vil absolutt være sikker på at det blir tilbakebetalt. (Det er da en selvfølge at man åpner konto i banken man velger.) Lønnslipp fra Manpower eller Adecco er ikke tilstrekkelig til tross for at det er regelmessig inntekt.

Egenkapital helt fra starten av er heller ikke å fornekte for den vil gjøre det enklere å vurdere den fremtidige betalingsdyktigheten. Som oftest så er boliglånet så stort at banken krever en kausjonist. Det er svært risikabelt å foreta bolighandel med en privatperson og størsteparten foretrekker å gå via en eiendomsmegler.

Prisantydning er altså den antatte salgsprisen for boligen eksklusive omkostninger til eiendomsmegleren og dokumentavgift. Boligene i forstedene i Oslo går oftest for en pris 17-20 prosent høyere enn prisantydningen. Boligen det her er snakk om (antakeligvis en leilighet) antas å være verdt 1.550.000 kr, det vil si 187.813 Euro, men tipper den til slutt vil bli solgt for 1.829.000 kr (18 prosent mer) som tilsvarer 221.637 Euro. (Ja, det er helt sykt som salgssum, men boligmarkedet er glohett!) I dokumentet som beskriver verdien på alt som er blitt utført av arbeid, for eksempel ny fasade, finner man verditaksten. Verditaksten danner grunnlag for eventuelle skattefradrag som oppgis i selvangivelsen som snart sendes ut nå på nyåret. Dersom man kjøper bolig i borettslag, noe som er blitt mer og mer vanlig i de store byene her, må man ta høyde for felleskostnadene, altså fellesutgiftene, som blant annet dekker forsikring for fellesarealene og vedlikehold av disse. Rentene til fellesgjelden til hver enkelt beboers bolig uttrykkes ved fellesgjelden og kommer i tillegg til de månedlige nedbetalingene som består delvis av tilbakebetalingen av lånet og delvis av omkostninger og renter.


Apparemment, les démarches pour acheter un logement en France ne sont pas tout à fait identiques à ce que l’on fait ici en Norvège. Le marché immobilier en Norvège est actuellement saturé et les prix sont perçus très élevés même si les salaires aussi sont relativement élevés. Souvent, l’écart entre le prix affiché et le prix définitif de la transaction est important. Donc, pour que la banque (DnB NOR par exemple...) vous accorde un prêt, il faut pouvoir montrer que l’on a un contrat à durée déterminée car la banque veut être absolument sûr que son emprunt sera remboursé. (Évidemment, il faudra ouvrir un compte auprès de la banque que l’on choisi.) Une fiche de paie de Manpower ou Adecco n’est pas suffisant en dépit d’un salaire régulier.
Un apport personnel, soit un capital propre, au départ n’est pas à négliger non plus. Cela va faciliter l’évaluation de la solvabilité future. Le plus souvent le montant du crédit immobilier est si important que la banque demande un garant. Il est très risqué de traiter directement avec un particulier et ce n’est pas normal ici car la majorité préfère de le faire par un agent immobilier.

Alors, « Prisantydning » est le prix affiché ou le prix de vente de logement estimé sans les frais d’honoraire du notaire et les frais d’acte. Les logements dans la banlieue d’Oslo sont normalement vendus pour un prix 17-20 % plus que le prix affiché. Le logement (Probablement un appartement) en question, est estimé vendu pour 1.550.000 kr, soit 187.813 € mais je suppose qu’il sera finalement vendu pour 1.829.000 kr (18 % de plus) qui est égal à 221.637 €. (Oui, je sais, c’est fou comme prix mais le marché est surchauffé !)

Dans le document qui décrit la valeur de tout ce qu’il y a eu de travaux comme par exemple revêtement de la façade, on trouve « Verditakst» Cette une valeur important car elle sera indiquée dans la déclaration (qui va bientôt sortir) et qui sert de base pour calculer des abattements fiscaux éventuels. Si on achète un logement en copropriété, ce qui est devenu de plus en plus normal dans les grandes villes ici, il faut tenir compte des « Felleskostnadene » (Le montant des charges) qui couvrent entre autre l’assurance pour les endroits communs et l’entretien. Les intérêts de la dette commune du logement de chaque résident sont exprimés par « Fellesgjeld », et s’ajoute aux mensualités qui constituent d’une part le remboursement du capital et d’autre part les frais financiers et intérêts.

[nordavind]

Ah merci bien!! Effectivement ça demandait une explication claire et précise, et deux valent mieux qu'une! Quelle complication... Ca finit par faire drôlement cher tout ça, surtout que certains appartements ont des "felleskostnadene" de 6000kr pour un 2 pièces. C'est presque le prix d'un loyer! Quand il faut en plus rembourser des emprunts sur 30 ans, ça devient ruineux.

[chris109]

Je vais completer ce sujet par quelques infos sur la vente a proprement dite (pour les apparts ou les maisons, c'est la meme chose et j'ai fait les 2 (acheter un appart, vendu un appart, acheter une maison).

Ca commence par la pub dans les journaux et sur finn.no, et la redaction d'une brochure sur le bien en vente (avec photos, plan, description, documents officiels). Puis 3 sessions de visite soint organisée (par exemple jeudi de 16h à 17h30, samedi de 14h à 15h et dimache de 12h00 à 14h00) Si on est interessé, on ecrit son nom et son telephone sur la liste presente dans le salon au moment de la visite. On en profite pour prendre un prospectus, discuter avec l'agent immobilier et eventuellement le vendeur (si il est là, ce qui n'est pas toujours le cas).
Des le lundi, le marathon de l'agent immobilier commence. Il telephone à tous ceux qui ont marqué leur nom et demande si ils veulent faire une offre. Imaginons que 3 soient interessés et que la maison soit en vente à 2 millions. Il retelephone alors au premier et explique "Vous etes 3 sur le coup, est ce que vous voulez monter votre enchere ? et a combien ?". Le premier dit alors :" Ok, je monte à 2,05 millions". Il telephone alors au second pour expliquer "Vous etes encore 3 sur le coup, l'offre la plus importante est actuellement à 2,05 millions ?, vous surencherissez ?" ... et ainsi de suite jusqu'a ce qu'il n'y en ai plus qu'un (comme dans Highlander). En general donc, des le lundi soir, ou le mardi, la maison ou l'appart est vendu. On passe ensuite a la signature du contrat, l'officialisation de l'emprunt à la banque .. bref la paperasse.

Suivant donc qu'on vende une semaine ou une autre, le prix peut donc varier enormement suivant le nombre de personnes interessés et leur motivation.
Par exemple,nous avions du monter de 200000 couronnes en 2001 pour acheter notre appart, mais seulement de 90000 couronnes pour acheter notre maison au printemps.

PS : Je n'ai volontairement pas parlé ici du "Førkjøpsrett", qui est un truc bien tordu et pas vraiment interessant car valable uniquement à Oslo (semble t'il). Je peux developper encore ce sujet si vous voulez, je le maitrise bien maintenant

[kimlenorvégien]

Forkjøpsrett est un droit de préemption qui est pratique partout en Norvège où il y a les logements en copropriété, mais, c'est vrai qu'ici à Oslo, c'est un phénomène très répandu. On trouve les utilisateurs du Forkjøpsretten les plus "actifs" ici. Ceux qui ont été membres depuis longtemps (par exemple membre d'OBOS) se servent souvent de Forkjøpsretten.

[canadien]

Excellent ce topic. Si je pouvais je vous mettrais une étoile

Sentez-vous libres d'apporter plus de détails. C'est hyper intéressant pour quelqu'un qui comme moi songe à acheter en Norvège à moyen terme.

[nordavind]

Mais alors si j'ai bien compris (je croise les doigts), si on revend avant d'avoir totalement remboursé le fellesgjeld, le reste du paiement incombe au prochain acheteur? Si c'est ça c'est plutôt pratique pour éviter d'avoir les crédits qui s'accumulent si on achète et revend plusieurs fois.
Exemple simplifié (sans prendre en compte l'inflation, les enchères ou d'autres complications) :
J'achète un appartement neuf à 500.000kr en premier apport (prisantydning), et j'ai un emprunt de 1.500.000kr en fellesgjeld. Je le garde 10 ans, et j'ai réussi à rembourser 1.000.000kr. Quand je le revends, je demande au prochain acheteur 1.500.000kr de prisantydning, et il se charge de rembourser les 500.000kr restant au fellesgjeld?

Sinon c'est assez étrange pour un français ce système d'enchères. Nous c'est plutôt des enchères inversées : le vendeur affiche un prix (exorbitant), puis les acheteurs font des offres à la baisse jusqu'à ce que le vendeur se lasse et cède Dans les deux cas c'est la guerre des portefeuilles de toutes façons.

Merci en tous cas à tous ceux qui ont fourni ces infos détaillées!

[chris109]

Pour les fellesgjeld, c'est effectivement comme ca et je vais donner un exemple qui nous est arrivé.

On payait 2000 couronnes de charges par moi (dont 80% environ de remboursement d'emprunt du syndic, ou fellesgjeld (les 20% restant couvrent le chauffage, l'eau, l'entretien de l'escalier et de la cour ...)).

En 2005, le syndic decide de refaire les salles de bains de tout les apparts (200 au total). Il fait donc un appel d'offre, trouve un entrepreneur, fait un nouvel emprunt et le fellesgjeld (la dette du syndic) augmente donc, faisant passer nos charges à 3000 couronnes environs par mois jusqu'en 2010 ou 2015 je me souviens plus ....
Les travaux finissent en decembre 2005. En avril, on a alors vendu notre appart avec sa salle de bain refaite a 100%. Avec une salle de bain toute neuve, on a vendu notre appart pour un bon prix, et ca ne nous a presque rien couté car c'est le nouveau proprietaire qui va continuer a payer ses charges et donc rembourser les travaux qu'il a deja payé en achetant l'appart plus cher que la normale. Vous avez compris le systeme ?
- Nous avons vendu un appart avec une salle de bain refaite gratuitement (ou presque : 1000 couronnesX 12 mois environ))
-L'acheteur a payé son appart avec nouvelle salle de bains cher, et va en plus rembourser la majorité de l'emprunt.


PS : En relisant le dernier post, j'ai un doute sur un possible melange entre emprunt pour acheter une maison et fellesgjeld: Le fellesgjeld est la dette du syndic, elle suit donc l'appart et tous les proprios d'appart du syndic le rembourse a travers les charges chaque mois.
L'emprunt que l'on fait a la banque pour acheter une maison n'a rien a voir avec ca et est independant. C'est comme en France a part que les taux sont tres hauts et font qu'on rembourse souvent sur 25 ans, contre 15 ans en France en general me semble t'il.

[alice]

Ouf 15 ans en France ... de moins en moins non

On voit maintenant de plus en plus d'emprunts sur des périodes de plus long terme (entre 20 et 30 ans).

François me corrigera si je dis une bêtise, je crois qu'il connait bien ces questions (en tout cas mieux que moi, qui ne peux parler que de mon propre cas et de celui des mes amis

[Ada]

Ce sujet m'intéresse au plus haut point... Moi aussi je regarde les annonces immobilières en Norvège.

Ce qui m'intéresserait, c'est une toute petite baraque dans un village paumé...

Apparemment les prix à Oslo sont très élevés, mais dès qu'on s'éloigne l'immobilier devient plus abordable.

Mais je crains de ne pas bien comprendre les annonces. J'ai vu des tas de petites maisonnettes (T2...) avec un peu de terrain, dont les prix pouvaient débuter à 250 000 couronnes... Est-ce possible ? Ou alors j'ai mal compris ?

[Ingenieurconseilennorvege]

Bonjour,

Effectivement ce sujet est tres interessant car je suis dans le processus d'acheter un appart moi-meme.
En fait avec mon amie (qui n'est norvegienne non plus) nous voulions acheter un appartement a Stavanger.
Nous avons reussi a trouver une banque consentant a nous faire un pret premier achat interessant car nous permettant d'acheter dans le centre-ville.
Etant donne que tout va tres vite dans l'immobilier ici et que les prix continuent de grimper a une allure folle, nous avons deja trouve l'appart que nous voulons et contacte l'agence pour dire que nous le prenions.
Comme nous devons signer le contrat vite pour confirmer je me demandais si apres la signature il y avait moyen de s'arranger avec la banque pour qu'elle refuse le prêt (comme c'est assez souvent le case en france) et donc se retracter.
De plus je me demandais si vous etiez au courant des pratiques des banques en cas de remboursement anticipe de prets?

Merci beaucoup de votre aide

[hinirags]

Ouf 15 ans en France ... de moins en moins non

On voit maintenant de plus en plus d'emprunts sur des périodes de plus long terme (entre 20 et 30 ans).

François me corrigera si je dis une bêtise, je crois qu'il connait bien ces questions (en tout cas mieux que moi, qui ne peux parler que de mon propre cas et de celui des mes amis

Il me semble qu'ils ont lancé le prêt sur 50 ans

Sinon pour l'histoire des maisons à 250000,- c'est bien vrai, il y en a même pour moins cher, mais bon forcément c'est pas forcément le grand luxe, et c'est plutôt dans les trous paumés.

[hinirags]

Ouf 15 ans en France ... de moins en moins non

On voit maintenant de plus en plus d'emprunts sur des périodes de plus long terme (entre 20 et 30 ans).

François me corrigera si je dis une bêtise, je crois qu'il connait bien ces questions (en tout cas mieux que moi, qui ne peux parler que de mon propre cas et de celui des mes amis

Il me semble qu'ils ont lancé le prêt sur 50 ans

Sinon pour l'histoire des maisons à 250000,- c'est bien vrai, il y en a même pour moins cher, mais bon forcément c'est pas forcément le grand luxe, et c'est plutôt dans les trous paumés.