J'ai testé pour vous: l'achat d'appartement

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BBR
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J'ai testé pour vous: l'achat d'appartement

Message par BBR »

Aujourd'hui, Tonton BBR vous file des conseils sur comment acheter un appartement dans Oslo.

Première étape: Définir ses envies et besoins
Cette étape est la plus plaisante, il faut se définir ses envies.
Dans quel quartier vivre, quelle surface habitable, quel étage, près d'une crèche/école, près d'un centre sportif, d'un parc où face au ringen pour les nostalgiques de la pollution...

Quelques points clés cependant.

Dans quel quartier vivre. Oslo comme la plupart des grandes villes est plus ou moins divisée en quartier par type de population.

Frogner/Bigdøy: Quartier bourgeois de la ville, les immeubles y sont anciens, colorés et avec une architecture inérieure proche du Hausmannien. Il n'est pas rare d'y trouver des moulures au plafond, un plancher authentique et des murs en briques souvent recouverts de peintures ou de platre/peinture.

Les immeubles contiennent majoritairement des appartements et quelques commerces de proximité indispensables.

Ces appartements représentent la tranche haute des prix d'Oslo et ne sont accessibles qu'à une petite partie de la population, généralement le troisième âge.



Majorstua: Quartier bourgeois également mais mû par une certaine dynamique, du fait de sa proximité au centre ville.
Même style que précédemment mais des commerces un peu plus présents, notamment de meubles, d'antiquités ainsi que de nombreux bars à l'approche du centre. Pour beaucoup majorstua représente également le centre culinaire de la ville en raison des nombreux excellents restaurants (Bagatelle, Le canard...) et de toutes ses échoppes spécialisées dans un produit particulier. Chocolatiers, patissiers et boulangers se cotoient ici.

Ces appartements représentent la tranche de prix suivante et sont généralement occupés par des familles aisées. La moyenne d'âge se situe aux alentours de 35 ans.



Grunnerløka: Ancien quartier populaire (dans le sens des ouvriers), investi en masse par des gens avec des fonds conséquents pour étendre la ville et faire d'appartements à bas prix, des endroits de rêves.

Architecture mixte, l'ancien cotoie les nouveaux complexes immobiliers. La plupart des appartements actuels sont en fait la réunion de plusieurs petits appartements, il est donc très important de faire attention aux détails, notamment à l'isolation et aux murs porteurs si vous envisagez de faire des travaux.

Le quartier est extremement vivant, de nombreux bars et restaurants peuplent l'endroit, insufflant une dynamique jeune au quartier dans son ensemble. La plupart des restaurants sont des fast foods classieux, comprendre que votre cheeseburger est servi dans du pain maison et que les frites sont en supplément. Un cinéma neuf trône à Birkelunden mais il s'agit là du seul centre "culturel" du quartier. La rivière et les nombreux parcs en font un endroit tranquille pour profiter d'une bière et d'un barbequeue en été.

La moyenne d'âge se situe un peu en dessous de 30 ans pour une population aisée. Le jeune cadre dynamique...



Grønland:

L'ancienne ville, devenue aujourd'hui la partie la moins aisée d'Oslo (on peut pas vraiment dire pauvre en Norvège). Majoritairement composé d'immigrants, il s'agit d'un pôle culturel naturel.

Les immeubles sont mixtes, quelques très beaux vestiges de la ville dans GamleByen et pas mal de complexes construits ici et là. Beaucoup de béton mais quelques très belles affaires à faire.

Le quartier est très vivant également avec notamment beaucoup de petits bars causys où il n'est pas rare de trouver des concerts gratuits. Beaucoup de petites épiceries proposant des produits étrangers à bas prix et de qualité.

La population y résidant est relativement éparse en terme d'âge et les prix y sont très attractifs pour qui aime le béton ou pour ceux qui souhaitent rénover un vieil appartement.



Le centre ville:

Très peu d'habitations, généralement des petits studios ou d'immenses lofts avec vue sur la mer.
Centre ville d'Oslo, animé, de nombreux magasins mais pas de supermarché.

Quelle surface habitable: ne soyez pas trop gourmand sauf si vous avez un besoin vital d'espace et un budget sans fin.
Un célibataire a en général besoin d'environ 35m carrés (max), un couple 60, un couple avec enfant en bas age 80 et une famille 100.

Quel étage: Les handicapés où les personnes agées nécessitent ou préfèrent un logement en bas des immeubles donc soyez sympa et levez les yeux! Un appartement au dessus du rez-de-chaussée vous permettra de ne pas récupérer de cannettes dans vos jardinières, vous évitera d'entendre les cris des gens un peu trop arrosés le week-end et des bruits d'une éventuelle circulation sans compter que plus vous êtes haut, moins vous avez d'ombre. Certains logement situés au dernier étage offre également la possibilité d'acheter le grenier pour le transformer en loft, c'est une option à ne pas négliger.

Pour les institutions et établissements aux alentours, consultez http://www.googlemaps.com ou http://www.finn.no



Vérifier votre solvabilité:
Avant toute chose, demander à vos RH s'ils disposent d'un accord avec une banque pour obtenir de meilleurs taux ou si votre entreprise peut vous financer les 20% d'apport. Depuis 2010, plus aucune banque ne prête 100% du montant du crédit.

Toutes les banques offre la possibilité de réaliser en ligne une simulation d'emprunt avec un conseiller qui vous appelle pour vous guider dans vos démarches.

A noter que toutes les banques ne sont pas égales face aux montants prétés mais d'une manière générale:
- Si c'est votre premier achat, on attend de vous que vous ayez entre 10 et 20% du montant de l'achat, sinon c'est 25%
- Chaque banque a sa politique interne, certaines banques comme Nordea ne vous pêteront que 2,5 fois votre salaire brut tandis que d'autres monteront à 7 fois votre salaire brut.

Tonton BBR vous recommande cependant de rester réaliste et de penser à vos futurs paiements. Un emprunt sur plus de 25 ans signifie généralement qu'il y'a un problème entre la somme empruntées et vos revenus.

Quelque soit la banque, il existe la règle nommée (par moi) "la règle des 500". Cela signifie que si vos revenus dépasse les 500.000kr brut/an, la banque vous pretera volontiers plus. Ainsi chez Nordea par exemple, on vous prêtera 3,5 fois votre salaire annuel brut.

Les interets actuels tournent autour des 3,5% max sur un pret sur 25 ans.
Concretement, si vous empruntez 2.000.000kr, votre loyer sera d'environ 10.000kr par mois.

Une fois que vous fait les démarches auprès de la banque de votre choix pour obtenir un pret, vous recevez un certificat, certifiant (non ce n'est pas redondant) que vous êtes autorisé par votre établissement bancaire à emprunter le montant indiqué. Additionnez cela à vos économies et vous avez votre montant total.

Il est très important de savoir que tous les contrats de vente d'appartement se valent (à quelques différences près) sauf le selveier. Celui vous demande de payer une taxe de 2,5% du prix d'achat total lors de la transaction sans autre raison que l'histoire. En effet, il s'agit d'une taxe historique qui n'a toujours pas été retirée.

Autre chose à connaître, l'endettement de l'immeuble ou fellesgjeld. Plus celui-ci sera elevé et plus le prix demandé sera faible, en revanche les charges seront elles très lourdes. Sachant que les prêts des fellesgjeld sont en général très mal négociés, les charges peuvent devenir pléthoriques. Il est considéré qu'un fellesgjeld correct se situe en dessous de 10% du bien acheté, 5% étant très bon. Prenons toujours l'exemple d'un appartement à 2M, un fellesgjeld à 100.000kr est raisonnable. Le moins le mieux.

D'une manière générale, il faut retenir que:
- Un prêt sur plus de 25 ans est une mauvaise idée.
- Il est recommandé d'avoir environ 20% d'apport (si vous demandez 2M, ayez 400k de côté)
- Vos mensualités ne doivent pas dépasser 50% de vos revenus nets (la banque vous aide pour cela en général)


A la recherche de l'apartement:
Voici la seconde partie la plus drôle de l'achat (après la définition des besoins) mais également la plus difficile à vivre.

Pour chercher un appartement, rien de plus simple ici, tout est centralisé sur http://www.finn.no. Rendez vous dans la rubrique immobilier puis achat et définissez vos critères de surface, prix maximum et quartier (il y'a beaucoup plus de quartiers sur finn qu'ici, j'ai juste pris les 4 grands pôles) puis lancez la recherche. Allelujah, il y'a des centaines d'appartements qui peuvent potentiellement vous interesser (le meilleur cas). Passez les tous en revue sans exception et lorsque vous en trouvez un qui vous plait vraiment, notez la date de visite (généralement les dimanches) ainsi que l'heure.

Rendez-vous aux visites et trouvez l'endroit dans lequel vous souhaitez habiter. Pour cela, lisez et relisez les prospectus qui vous sont donnés durant les visites pour trouver le moindre défaut potentiel. Durant la visite, si l'endroit vous plait, inscrivez vos coordonées sur la feuille de l'agent immobilier. Celui-ci vous recontactera durant la phase d'enchères pour savoir si vous suivez ou non.

Vous avez décidé quel bien vous voulez acquérir? Parfait, voici la phase la plus frustrante, l'enchère.

Première chose à savoir, toute enchère est liée, c'est à dire que si vous participez à une enchère et que vous la gagnez, vous devenez automatiquement propriétaire, faites donc bien attention à ne pas enchérir sur deux appartements en même temps!


L'enchère:
L'agent immobilier vous appelle, vous demande si vous souhaitez participer. Si vous en décidez ainsi, remplissez la page d'enchères correspondante à la fin du prospectus, et faxez ou scannez/emailez là.

Les enchères se déroulent donc, les gens donnent le montant qu'ils sont prêts à mettre, en partant d'un prix en dessous du prix demandé jusqu'au prix que personne ne relevera plus.

Le prix total est parfois très au dessus du prix demandé par le vendeur. Ainsi il n'est pas rare que des appartements délabrés dont le prix de base est de 1.8M se vendent à 2.5M, les gens se disant qu'en le retapant, ils feront une plus-value conséquente. En théorie c'est vrai, en pratique un peu moins, le montant des travaux peut vraiment grever un budget et au final la valeur du bien peut être inférieur au prix total d'achat plus travaux. A réfléchir et être sur de son coup.

A l'inverse, certains biens dont le prix est elevé peuvent se vendre à des prix décents. Il est cependant exceptionnel qu'une propriété se vende en dessous du prix demandé.

Après maintes visites, j'ai réalisé qu'il y'avait un cap psychologique chez les acheteurs, 2,2M. A ce prix de vente, de nombreux biens n'attirent que très peu de visiteurs alors que certaines visites peuvent se dérouler avec une vingtaine d'acheteurs potentiels et autant d'encherisseurs. A noter aussi que les intempéries font fuir les visiteurs, ce qui peut-être une bonne chose.

Si vous remportez une enchère, vous voici propriétaire, votre agent immobilier prendra contact avec la banque pour vous, lancera tout le processus et conviendra avec l'acheteur et vous d'un rendez-vous pour signer les contrats. Seul document à apporter à la signature, un passeport ou une carte d'identité valide.

Bonne chance!
Modifié en dernier par BBR le ven. nov. 15, 2013 9:37 am, modifié 1 fois.
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BBR
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Re: J'ai testé pour vous: l'achat d'appartement

Message par BBR »

Des commentaires, des modifications, des corrections, des idées, des trucs en plus ou en moins, n'hésitez pas.

Les descriptions de quartier ne demandent qu'à être complétée, je les ai rédigées un peu vite.
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Skygge
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Re: J'ai testé pour vous: l'achat d'appartement

Message par Skygge »

La propriété c'est le vol... :saut
https://www.syvfjell.is
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Re: J'ai testé pour vous: l'achat d'appartement

Message par kveite »

Je ne comprends pas cette notion de "fellesgjeld", ce ne sont pas les charges de copropriété tel qu'on l'entend en France mais le financement de la construction pour un immeuble récent ?
C'est pour ça qu'il n'y a pas de fellesgjeld ou peu sur les immeubles anciens ?
Etrange, c'est plus simple pour une maison individuelle.
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jack
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Re: J'ai testé pour vous: l'achat d'appartement

Message par jack »

:o :-O Sympa ce petit guide pratique... à quand le BBRguide? en tout cas moi je suis preneur :)
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BBR
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Re: J'ai testé pour vous: l'achat d'appartement

Message par BBR »

Le fellesgjeld correspond à plusieurs choses en fait.
C'est soit des frais engendrés par l'immeuble en lui même genre mise aux normes électriques, réparation de toutes les salles de bain car défaut de fabrication ou encore rénovement de facade.

A ne pas confondre avec le fellesutgave qui lui comprend les charges de l'immeuble, entretien de la cage d'escalier, taxes de poubelles et autres gardiens...
Le fellesutgave comprend en revanche une part du remboursement du fellesgjeld en plus des charges fixes.
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Re: J'ai testé pour vous: l'achat d'appartement

Message par canadien »

BBR a écrit :fellesutgave
Tu veux dire "fellesutgifter" je crois :P
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Re: J'ai testé pour vous: l'achat d'appartement

Message par BBR »

canadien a écrit :
BBR a écrit :fellesutgave
Tu veux dire "fellesutgifter" je crois :P
Euh oui, ca serait cool si c'était un cadeau.

C'est juste mon cerveau qui fait la confusion utGIFTer utGAVEr

Stupid me :)
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Re: J'ai testé pour vous: l'achat d'appartement

Message par Fenris »

Salut BBR,

On va discuter car il y a plusieurs trucs a voir ensemble.
Sympa en tout cas ce guide sur l'achat en norvege. Il va bien me servir dans un avenir bientot proche :)
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Re: J'ai testé pour vous: l'achat d'appartement

Message par thierry B »

c' est quoi un avenir "bientôt proche" ? :D
Cool BBR ! Enfin non.. pas si cool que ça, c' est vachement compliqué ! Mais dis moi, il n' y a pas d' autres solutuion que l' enchère ?? ça craint !!
tiens ?! c' est marrant cette ligne...je m' en servirais quand j' aurais un truc interressant à dire !
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Re: J'ai testé pour vous: l'achat d'appartement

Message par Fenris »

un avenir proche c'est un futur pas lointain ! :D
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Re: J'ai testé pour vous: l'achat d'appartement

Message par kveite »

thierry B a écrit :c' est quoi un avenir "bientôt proche" ? :D
Cool BBR ! Enfin non.. pas si cool que ça, c' est vachement compliqué ! Mais dis moi, il n' y a pas d' autres solutuion que l' enchère ?? ça craint !!
Ca peut se passer très simplement et sans enchère aussi mais sans doute pas en ville :)
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Re: J'ai testé pour vous: l'achat d'appartement

Message par BBR »

kveite a écrit :
thierry B a écrit :c' est quoi un avenir "bientôt proche" ? :D
Cool BBR ! Enfin non.. pas si cool que ça, c' est vachement compliqué ! Mais dis moi, il n' y a pas d' autres solutuion que l' enchère ?? ça craint !!
Ca peut se passer très simplement et sans enchère aussi mais sans doute pas en ville :)
De ce que j'ai compris, dans la plupart des autres villes, l'achat se fait plus ou moins à la Francaise. Un prix, un acheteur, une vente.

Sur Oslo la demande est telle que les prix peuvent monter très haut et très vite, le tout c'est de connaître les quelques tips que j'ai évoqué et faire éventuellement du rentre-dedans à la francaise.

Par exemple, l'appart que je viens d'acheter était annoncé à 2.3M avec une valeur taxée de 2.2M (j'ai pas expliqué ca tiens, faudra un edit) et je l'ai touché à 2.08M.

Juste parce que le cap des 2.2M était passé sur le prix demandé, peu d'acheteurs se sont rendus à la visite. Après, j'ai chopé le numéro de téléphone des vendeurs sur NAV et je leur ai expliqué que j'étais un pauvre petit malheureux sans le sous mais que leur appartement me plaisait vraiment. Ca a marché et je l'ai touché à très bon prix.

HS: Fenris oui j'y pensais, ce week-end si tu fous rien, je peux t'expliquer ca, c'est vacances à partir de ce soir donc week-end à ne rien faire.

On se fait une bouffe demain? Envie de cuisiner un peu. Sinon, ca rentre pas trop dans la catégorie cuisine mais des moules frites ca me le ferait bien aussi.
partant?
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Re: J'ai testé pour vous: l'achat d'appartement

Message par Fenris »

Pareil, je suis dispo ce weekend.... j'ai envi de me caller et de ne pas bouger. Devant un plat de Moules c'est parfait.

AU fait, ton Parmesan tu l'auras.... va voir un peu sur facebook les echanges de mail.
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canadien
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Re: J'ai testé pour vous: l'achat d'appartement

Message par canadien »

BBR, tu pourrais pas venir cuisiner à Trondheim des fois? :-p
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